Derechos del Comprador ante vicios de construcción

A los fines de abordar sobre una mayor comprensión sobre este instituto resulta necesario interpretar su concepto , entendiéndose que comprenden a los " vicios redhibitorios " los defectos o vicios ocultos que puede tener una cosa que es objeto de un contrato de génesis onerosa y que no fueren reconocibles a mera vista o al momento de tradición , sino que se observen o resultaren reconocibles con su uso y con posterioridad al momento de entrega .

Considerando lo expuesto , se han reglado las formas de saneamiento ante eventual situación que podrá ser alegato el que resultare adquisidor .

Hay que apreciar además , que esta figura no sólo ha sido consagrada por nuestro Código Civil y Comercial , sino que también se hallaba instituida por el Código Civil de Vélez Sarsfield y mas aún por el Derecho Romano y distintos códigos en los que a su vez se ha fundado nuestra legislación por adyacencia - vgr. Código Civil Francés o el esbozo de Freitas a quien Vélez siguió muy de cerca durante la redacción de su código .

A los efectos de realizar una comprensión mas simplista podría decirse que se entiende por " vicios redhibitorios " aquellos vicios ocultos de tal importancia , relevancia o magnitud que ya existen sobre la cosa al momento de su adquisición y de haber sido conocidos por el adquisidor o comprador no lo hubiera adquirido o bien de haberlos conocido conforme su envergadura hubiera abonado un valor inferior por él .

Analizando lo expresado si el enajenante conocía o debía conocer, ya sea por su arte , oficio , profesión o por meramente por haber constatado los defectos ocultos del bien pieza y objeto de contrato y no los manifestó de manera expresa al comprador se verá obligado a responder con el saneamiento ante los daños y perjuicios ocasionados a la otra parte . Prosiguiendo esta directriz esta figura se encuentra debidamente nominada en nuestro Código Civil y Comercial tal como lo normaba en código velezano , pero con algunas modificatorias . Se halla enmarcada dentro de los Artículos 1051 al 1058 de su continencia con las pertinentes obligaciones por saneamiento antes puntuado sobre el que se efectuará debido desarrollo . Resulta menester puntuar que el CCYCN versa sobre los vicios ocultos y que al referir a los vicios redhibitorios lo hace con especial rigor .

Los vicios u observaciones anómalas que pudieren existir serán objeto de pasibilidad tanto en bienes inmuebles como muebles . Yuxtapuesto , se debe considerar el derecho de saneamiento por evicción y su incursión postcontractual , ya que la onerosidad de todo contrato se basa bajo los principios de la buena fe . Su fundamento se asienta en la puridad de transmisión dominial producto de la venta del inmueble , es decir que no se reconozcan vicios jurídicos , vgr. turbaciones , limitaciones , terceros con derechos dominiales . En tanto los vicios ocultos recaerán sobre los defectos materiales de la cosa constituida en objeto contractual .

Artículo 1051 La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a : a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053; b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

Artículo 1052 Ampliación convencional de la garantía. Se considera que un defecto es vicio redhibitorio : a) si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido; b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad; c) si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos en que fue otorgada.

Artículo 1053 Exclusiones . La responsabilidad por defectos ocultos no comprende : a) los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad , y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega ; b) los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión.

Artículo 1054 Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos. El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.

Artículo 1055.- Caducidad de la garantía por defectos ocultos. La responsabilidad por defectos ocultos caduca: a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió ; b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento. Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente. La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.

Artículo 1056.- Régimen de las acciones. El acreedor de la garantía dispone del derecho a declarar la resolución del contrato : a ) si se trata de un vicio redhibitorio; b) si medió una ampliación convencional de la garantía.

Artículo 1057.- Defecto subsanable. El adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta. Queda a salvo la reparación de daños.

Artículo 1058.- Pérdida o deterioro de la cosa. Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida.

Considerando la continencia delimitada en cada uno de los artículos reseñados integran la nueva conceptualización de vicios redhibititorios los troncales , estructurales que por efecto deveniente tornen inútil la finalidad que se tiene por objeto .

Una peculiaridad especial del vicio redhibitorio como supra se ha remarcado es que el mismo además de ser oculto debe revestir - trátese en el bien mueble o inmueble - de un grado de magnitud de tal envergadura que por su relevancia turbe el uso de la cosa .

Bajo mi consideración y a resguardo , resulta propicio para ambas partes proceder al relevo del inmueble al momento de entrega de bien y cumplida la tradición , acompañado de profesional idóneo que inspeccione la unidad y las fotografías del estado de primigenia .

Prosiguiendo con esta consecución el adquisidor ante eventual vicio tiene la obligación de ponerlo de manifiesto a través de medios fehacientes a la otra parte dentro de los 60 días de haber sido advertidos . Desde ya , pueden existir rajaduras de carácter estructural que puedan colocar en riesgo, dependiendo de ellas ya que otras no son de peligrosidad o bien un caso mas asiduo son las manchas de humedad ocasionadas por roturas de caños que puedan responder a la unidad en sí mismas o bien a las superiores que no puedan constatarse con el mero inicio de uso , sino con el transcurrir del tiempo .

La omisión del Comprador de comunicar la situación que se produjo extingue responsabilidad de la contraparte , a excepción que los hubiere conocido o debió haberlos sabido . Remese a Artículo 1054 del CCYCN

El plexo normativo del Código Civil y Comercial solamente es atinente a la acción redhibitoria o rescisoria quedando de este modo derogado o abrogado la acción " quantis minoris " surgente de los artículos 1054 y 1039 . Cabe recordar que el código de Vélez preveía como término prescriptivo el un año , ampliándose de este modo para el caso de inmuebles al plazo de prescripción de 3 años , siempre a considerar la carga de la gradualidad y la comunicación de la parte afectada de 60 días tal como se ha citado más arriba .

En cuanto al contrato de obra - no ya locación de obra por cambio denominativo - se continúa con igual plazo respecto al código anterior para la figura de ruina total o parcial equivalente a 10 años y recae sobre la desarrolladora, proyectistas . A ello se debe adicionar un año de prescripción de 1 año cuyo cómputo da punto de inicio desde el momento en que se provocó la ruina - sea total o parcial - .

Nuestro actual código en vigor establece de manera definida las acciones por saneamiento en su Sección 4 , comprendiendo desde el Artículo 1033 al Artículo 1058 inclusive .