¿ Qué son los Derechos Reales ?

De acuerdo al Artículo 1882 del Código Civil y Comercial de la Nación derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

El codificador ha establecido su clasificación en 14 ( catorce ) derechos reales perfectamente definidos y regulados , a los que denominamos " números clausus " , locución latina que alude a número cerrado . ¿ Qué significa lo dicho en el párrafo anterior ?. Esto significa que los particulares no pueden generar o crear otros institutos o otros derechos reales que no sean los detallados en la norma existente . Otra característica que poseen es la tipicidad que emerge en forma específica de cada derecho real en particular ; por último poseen una cualitativa fundamental y es que como resultado de su constitución resultan oponibles a terceros ( erga omnes o frente a todos ) por ende su implicancia es muy importante dado que remite a la potestad o facultad de su titular conducente a la abstención por parte de terceros de pretender su intromisión o injerencia sobre el ejercicio de sus derechos .

Sin dudas , el Código Civil y Comercial ha incorporado nuevos derechos reales como consecuencia de una sociedad que ha ido con el tiempo cambiando conforme a sus circunstancias , su evolución conllevando a una actualización y renovación. El Artículo 1887 del CCYCN realiza la enumeración de los 14 derechos reales que acto seguido se transcriben y luego se detallarán , a saber :

a ) el dominio

b ) el condominio

c ) la propiedad horizontal

d) los conjuntos inmobiliarios

e) el tiempo compartido

f) el cementerio privado

g) la superficie

h) el usufructo

i) el uso

j) la habitación

k) la servidumbre

l) la hipoteca

m) la anticresis

n) la prenda

Por su parte , el Artículo 1886 del CCyCN alude a la naturaleza intrínseca de los derechos reales relacionadas a la persecución y preferencia .

Basándonos en estos principios que menciona : ¿ Qué acciones pretende el codificador relacionar ? . La primera se fundamenta en perseguir la cosa para poder continuar ejerciendo el derecho real de origen y la segunda obra sobre la preferencia de proseguir sobre otro derecho real o personal en el que hubiere obtenido oponibilidad posteriormente .

Ahora a modo de resumen , veamos las singularidades de cada derecho real impuesto en el plexo de la norma -

a) el dominio : solemos denominarlo el derecho real por excelencia y nos permite la consagración de ser dueños de un bien . Consecuentemente otorga a quien se encuentre a cabeza o titularidad de ese o esos bienes a usarlos , gozarlos y disponer de ellos . Entre sus caracteres no encontramos con : a ) perpetuidad dado que no tiene límite en el tiempo , ni se extingue aunque no se haga uso del mismo ; b) exclusividad ya que no puede tener más de un titular . El dominio de una cosa comprende a su " todo " , verbigracia si fuere inmueble se extenderá a subsuelo , espacio aéreo , siembras y plantaciones con excepción de los derechos reales de propiedad horizontal y superficie . ( Véanse artículos 1941 al 1946 del CCYCN )

b ) el condominio : es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción . Artículo 1983 del CCYCN - Sin embargo , en concurrencia de pluralidad de personas que ejerzan su condición de condómino podrán de común acuerdo establecer el porcentaje que pudieran corresponderle a cada uno bajo el estado de indivisión por escritura pública , por ejemplo . En el supuesto que un bien estuviere bajo titularidad de ambos cónyuges será considerado condominio y un acto de codisposición.

c ) propiedad horizontal : tal como lo define el Artículo 2037 del CCYCN es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La propiedad horizontal común tiene por objeto un edificio mientras que la propiedad horizontal especial tiene por objeto un conjunto inmobiliario que más adelante se deslindará por conllevar su extensión , su nuevo carácter de derecho real ya que no se encontraba alcanzado por la abrogada Ley 13.512 .

El derecho de propiedad horizontal se determina a través de la Unidad Funcional ya sean pisos , departamentos , locales y todo otro estilo de construcción con enlace a la vía pública en forma directa o por intermedio de un pasaje común . Asimismo el Reglamento de Propiedad Horizontal se integra al título de propiedad de la Unidad Funcional como parte esencial de su Título de Propiedad .

Este derecho real posee la peculiaridad que hace que los que resulten propietarios de las unidades funcionales no tienen la exclusividad sobre los espacios comunes sino cada uno de ellos puede usar las cosas y partes comunes siempre respetando el destino que conlleven y sin turbar los derechos del resto de los propietarios . Surgirán de su correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal las partes comunes y las no especificadas se entenderán como espacios comunes , salvo excepción que verse en el instrumento público . El conjunto de todos los propietarios conforman una persona jurídica llamada CONSORCIO cuya constitución de domicilio será el lugar donde se erige el inmueble y cada propietario tiene la obligación de mantener la unidad funcional en buen estado de conservación ; abonar expensas como también las extraordinarias en la proporción indivisa de la unidad funcional de la que resulte titular ; permitir el acceso por reparaciones de espacios comunes o de interés común del edificio para su mantención , entre otras . El Reglamento de Propiedad Horizontal ( antes Reglamento de Copropiedad y Administración ) debe contener especificaciones basales tales como fijación del terreno ; unidades funcionales y complementarias ; enunciación de espacios comunes ; fijación de la proporción indivisa de la cada unidad funcional para el pago de expensas y otros fines ; destino de las unidades ; facultades de los propietarios en las asambleas ; también el instrumento debe fijar mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal , designación, facultades y obligaciones del administrador , entre otras facultades y obligaciones que taxativamente deben emerger de su plexo , conforme lo determina el CCYCN .

Ciertamente , el abordaje del Artículo 2071 del CCYCN plasma en su contenido el seguro obligatorio que atañe a los contratos que se celebren sobre unidades funcionales construidas o a construir bajo el régimen de propiedad horizontal . Para este caso es condición sine quanon e imperativa que el titular del dominio del inmueble deba constituir un seguro a favor del adquirente ante el eventual riesgo de fracaso de la transacción y cita taxativamente " cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante. " Resulta sugerible la lectura del Artículo 2037 al Artículo 2071 del CCYCN para la mayor comprensión del derecho real desglosado y analizado sólo " en parte " .

d ) El Código Civil y Comercial de la Nación ha incorporado el nuevo derecho real de los conjuntos inmobiliarios .

En virtud de los nuevos hábitos de vida , construcciones edilicias y bajo un escenario absolutamente diferente a lo que podía observarse años atrás , el codificador amparó este instituto que ya antes de su entrada en vigor se iban consolidando .

Surge del Artículo 2075 que todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal y agregando el mismo dentro de sus parágrafos que conformarán un derecho real de propiedad horizontal especial y que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen constituido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones reguladas por este derecho real.

El legislador en su redacción de este derecho real hace especial hincapié sobre la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológico que debe realizar cada propietario . También para este derecho real especial el reglamento de propiedad horizontal deberá acoplarse como parte al Título de Propiedad del inmueble de objeto y los propietarios .

El Artículo 2073 del CCYCN define claramente este derecho real especial cuyo texto se transcribe textualmente y dice :

" Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo , barrios cerrados o privados, parques industriales , empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales ." El siguiente artículo es decir el 2074 refleja sus caracteres definitorios y concluyentes , plasmándose la continencia de su tenor en su integridad del que emana : " Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes : cerramiento , partes comunes y privativas , estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes , lugares y bienes comunes , reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento , limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario , obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes , cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. "

Los conjuntos inmobiliarios integrados por unidades funcionales pueden constar de departamentos , pisos , semi-pisos , locales , oficinas u otros espacios u otra construcción edilicia propia de los edificios , empero pueden responder a lotes de terreno o parcelas que se dividan de una superficie de terreno mayor a través de su pertinente plano de mensura , por ende la unidad funcional será la propia parcela . Artículo 2039 del CCYCN .

La diferencia puntual entre la propiedad horizontal simple y la propiedad horizontal especial radica cuando esta última tiene por fin lotes de terreno o parcelas , como se ha mencionado más arriba .

Cada propietario tiene pleno derecho de construir sobre su parcela y lo levantado y construido lo hacen plenamente dueño .

Las construcciones efectuadas en la parcela pertenecen a su dueño. El Artículo 2076 cita su tenor : " Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes."

El propietario de la parcela puede construir , modificar lo construido , demolerlo parcial o totalmente según su determinación , pero en todo momento debe ajustarse a lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal y por anexión lo que prevean las normas catastrales y administrativas del lugar y/o jurisdicción donde se asiente lo edificado con especial atención a la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Cierto resulta que antes de la entrada en vigor del Código Civil y Comercial en el año 2015 , ya existían barrios cerrados , country , clubes de campo , pero también es cierto que no se hallaban regulados . A raíz de la sanción del código objeto de esta materia que dio origen a la figura de los conjuntos inmobiliarios como propiedad horizontal especial se ha llamado a su adecuación que requiere de un estudio correcto de estructuración jurígena del conjunto inmobiliario preexistente , el pago de expensas bajo carácter de obligatoriedad , la modificación de su forma de ejercicios , estatuto , admisión , permanencia de los propietarios , visitantes , uso de espacios comunes y demás condicionamientos .

e ) tiempo compartido : el Artículo 2087 del CCYCN reza el concepto de este derecho real que a continuación se trasunta : " Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos , para alojamiento , hospedaje , comercio , turismo , industria , u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino ."

Este derecho real tal como lo señala su artículo puede ser objeto de bienes inmuebles como muebles y así es como prosigue el Artículo 2088 en su texto del que emana : Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.

El tiempo compartido es un derecho autónomo de uso periódico y por turnos que reposa sobre cosa ajena y a la vez ese mismo tiempo compartido puede recaer sobre cosa propia en el momento que la afectación al régimen la realice el propietario del derecho real en forma intrínseca . El Artículo 2989 refiere a su Afectación y dice en forma taxativa : " La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial . " Siguiendo el sentido de la norma , se comprende que el instrumento de afectación debería poseer disposiciones relacionadas tanto con el objeto como con los usuarios y por anexión las obligaciones y derechos de los mencionados en último término , por cuanto la finalidad del derecho real de tiempo compartido es que varias personas puedan disfrutar en forma alterna de un inmueble , verbigracia la unidad 1 será ocupada durante x mes por x personas mientras que otra unidad será ocupada durante x período por x personas , produciéndose de este modo, la periodicidad , rotación y ocupación de los usuarios que han abonado el precio por el lapso que las partes hayan establecido . El Artículo 2090 remite a la Legitimación y fija : " El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada. " Continuando la ilación del articulado al que refiere este derecho real en particular , el Artículo 2091 se direcciona a que resulta inescindible para su constitución la existencia de gravámenes , ni restricciones y que el emprendedor , el propietario y el administrador no pueden hallarse inhibidos ; agregando el Artículo 2092 que debe inscribirse a los fines de su publicidad .

Por su parte , el Artículo 2093 instituye los Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina: a. la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales; b. la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra. Al tiempo que, el Artículo 2094 plasma los Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor : a. establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador ; b. habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad ; c. garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas ; d. abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Asimismo suscribe el Artículo 2095 que Deberes de los usuarios del tiempo compartido el ejercicio a disfrutar el período que le corresponde ; responder por los daños a la unidad o sus áreas comunes ocasionados por ellos o personas que los acompañen ; comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos y abonar en tiempo y forma las cuotas y todo gasto otro gasto . Los Artículos 2096 y 2097 hacen remisión a la administración y las obligaciones que conlleva su cargo el administrador. Por último el Artículo 2099 prescribe la extinción y nos indica que se extingue por vencimiento del plazo ; cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los contratos con constancia registral o por destrucción o vetustez.

f ) cementerio privado : conforme lo redacta el Artículo 2103 del CCYCN corresponde a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Este derecho real se encuentra comprendido desde el artículo señalado en el párrafo que antecede hasta el artículo 2113 del código de objeto . Refiere a un titular de dominio que mediante escritura pública determina dentro de su tenor que lo afectará bajo este instituto , debiendo ser aprobado para su uso de acuerdo lo establezcan las normas de la jurisdicción donde se asiente .

g ) Derecho Real de Superficie :