La entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación - Ley 26.694 sancionada el 1 ° de agosto de 2015 - derogó entre otras , la ley Número 14.394 que contemplaba la figura del llamado " Bien de Familia ".
Sin embargo , dentro de su articulado no ha suprimido , ni dejado de lado en ningún aspecto , la importancia de la constitución de dicho instituto que continúa previendo y tutelando encontrándose desarrollado en el Capítulo 3 denominado " Vivienda " amparado desde el Artículo 244 al Artículo 256 inclusive .
Siguiendo con lo dicho , surge del Artículo 244 del código de referencia que la afectación a este régimen podrá reconocerse sobre un inmueble que siga la premisa de destino de " vivienda " , pudiendo afectarse en su totalidad o hasta una parte de su valor .
En rigor para su validación debe inscribirse la anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda y a partir de su pertinente inscripción registral comienza a surtir los efectos de inembargabilidad o inejecución, Consecuentemente toda deuda preexistente al momento de inscripción continuará con plena vigencia para su cumplimiento . Ante eventual caso de incumplimiento otorgará pleno derecho a quien resulte acreedor a la ejecución del bien hasta el alcance de cobro de la deuda contraída . Otro principio general de esta figura es que únicamente puede ser objeto del beneficio un sólo bien inmueble y así claramente lo establece este artículo trancribiéndose acto seguido taxativamente el párrafo que lo regla , a saber : " Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término " .
Por su parte , el Artículo 245 cita que se encuentran legitimados para la afectación el titular registral y si resultare un condominio debe ser peticionada por los cotitulares registrales de dicho inmueble . En cuanto a los beneficiarios emana del Artículo 246 que pueden serlo : a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes ; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente. Precisamente una de las novedades que surgen del nuevo código es la factibilidad de constituir como único beneficiario al titular del dominio . Por su parte el Artículo 247 requiere la habitación requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble y el Artículo 248 nos habla de la “Subrogación Real” que regula el tecnicismo de transmisión de la afectación en sustitución de la vivienda transferida en favor de la vivienda adquirida es decir , el tecnicismo permite trasladar el beneficio en concomitancia o con posteridad a la efectivización de la venta otorgando la protección de la vivienda siempre a través de su debida anotación ante el Registro de la Propiedad Inmueble .
El Artículo 249 del CCyCN describe el efecto de la afectación y tal como se describía ut supra es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. En virtud de ello , los incisos componentes del artículo hace mención que la vivienda no es pasible de ejecución por deudas posteriores a la fecha de su inscripción registral con excepciones entre ellas las obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble ; las obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el Artículo 250 .
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble. En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en dicho artículo.
La afectación a la Vivienda brinda protección a la parte conviviente ya que si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente y así los expresa el Artículo 250 .
Uno de los grandes beneficios de afectar la vivienda bajo este régimen más allá del sentido troncal del Bien de Familia es que todos los trámites y actos diligentes relacionados a la constitución e inscripción de la afectación se hallan exentos de impuestos y tasas pudiendo ser tramitado por el interesado en forma presencial ante el Registro correspondiente o bien si el interesado se remitiere para la constitución ante un profesional - verbigracia ante un notario - los honorarios no pueden exceder en el 1 % de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada ( sucesión ) y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder el 3 % de la valuación fiscal .
( Remisión al Artículo 252 del CCyCN)
También en lo que remite a la desafectación se proseguirá con las mismas formas impuestas que para su constitución y surgen del Artículo 255 del CCYCN . En caso de ser el constituyente si se encuentra casado o en unión convivencial inscripta resultará menester el asentimiento del cónyuge o conviviente .
Transcripción Artículo 255 Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.