Locaciones urbanas . Cuáles son los cambios ?

El Código Civil y Comercial de la Nación contiene 39 artículos dedicados al Capítulo de Locaciones a la que todo contrato deberá encontrarse circunscrito para poseer validación plena . Claramente existen diferencias con respecto al código velezano que contenía 130 artículos dedicados a este instituto con mas la Ley 23091 sancionada en el año 1984 y la Ley 21342 .

Habiendo efectuado esta reseña es imprescindible mencionar al Artículo 1187 del que surge taxativamente Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

El plazo contractual ha cambiado y así lo establece el Artículo 1197 que reza : Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

El Artículo 1198 luce : Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

Por cuanto y haciendo fidedigna atención a los mencionados artículos el minimum es de 2 años para destino de habitación y el máximum 20 años y para el resto de los destinos será minimum de 2 años y máximum de 50 años . Este es un cambio hay que se le debe brindar especial atención ya que cambia radicalmente el que establecía el Código Civil de Vélez Sarsfield que fijaba como plazo máximo 10 años .

Si nos remitimos al contenido del mencionado artículo 1187 mencionado supra establece que debe poseer un precio cierto en " dinero " . Aquí resulta menester abordar el texto del Artículo 1133 del que emerge : Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. Por ende deberá conllevar un valor cierto dineral que normalmente se efectúa en pesos . Se puede hacer un Contrato de Locación en dólares ? La respuesta es que nada impide, que pueda consolidarse el precio en dólares ya que por imperio del citado artículo remesa al pago de otra cosa cierta . Al efectuar referencia a " cosa cierta " la moneda extranjera es considerada una " cosa " o " especie " .

Para comprender de mejor modo el vertido bajo el supuesto caso que se realizara en moneda extranjera verbigracia dólares billetes estadounidense , no debe dejar de mencionarse a los Artículos 765 y 766 respectivamente . Dada su importancia resulta conveniente su transcripción , a saber : Artículo 765 : Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

Artículo 766 Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

En relación a ello , mi consejo es fijar como precio la cantidad necesaria de X cantidad de Pesos para adquirir determinada cantidad en dólares agregando la cita " conforme la cotización del día que fije para la divisa el Banco Central de la República Argentina (BCRA) o Banco Central de Montevideo " . Desde ya , la mención en la redacción del texto obrará a criterio de partes y a cargo de quien lo redacte . Asiento nuevamente que el Artículo 1187 del CCYCN determina que el pago del alquiler debe hacerse en DINERO . Empero como la Locación sigue las reglas de la compraventa en sus generales vincula al Artículo 1133 .

De acuerdo al Artículo 1134 del CCYCN bajo el supuesto en que existiere una morigeración en el precio el mismo prevé la fijación de precio realizada por un " tercero " que perfectamente puede ser un Corredor Inmobiliario y a tales efectos podrán las partes peticionar vía separada o bipartita una tasación y luego una tercera tasación para equivalencia y ecuanimidad en el precio . Todo ello , en virtud de la ley de partes que establece el Artículo 958 del CCYCN y también bajo el fidedigno respeto a las normas de orden público.

Caracteres del Contrato de Locación :

1) Bilateral : requiere de dos partes con obligaciones recíprocas ; 2) Oneroso ya que existen contraprestaciones , es decir por un lado el LOCADOR confiere la unidad para su uso y goce y por otra parte , el LOCATARIO se obliga a pagar por ello un precio ( alquiler ) ; 3 ) Ejecución continuada o Tracto Sucesivo ya que se prolonga en el tiempo ( cabe recordar que el plazo mínimo para viviendas es de 2 años con un máximo de 20 años y para demás destinos un mínimum de 2 años y máximum de 50 años ) ; 4 ) Consensual ya que exige necesariamente ya que debe darse por escrito plasmándose la rubrica de los comparecientes (Artículo 1188 del CCYCN que luce : Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones ) ; 5 ) Conmutativo ya que hay ventajas para ambas partes , entiéndese a modo ejemplificado y de forma clara el LOCADOR brinda el bien por un precio y el LOCATARIO recibe la TENENCIA pagando un precio cierto ; 6 ) Típico y Nominado dado que el codificador lo ha incluido como instituto dedicado en 30 artículos y adyacentemente se desprende del Artículo 1187 : Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. ; 7 ) Temporario ya que el plazo es limitado exponencialmente establece un mínimo de 2 años y un máximo de 20 0 50 años siempre de acuerdo a lo que las partes determinen conforme destino de locación y tipo de inmueble ; 8 ) Formal ya que ineluctablemente debe otorgarse por escrito ; 9 ) Transmisible mortis causa a los herederos de la sucesión . Así lo establece el Artículo 1189 del CCYCN Transmisión por causa de muerte. ... Excepto pacto en contrario, la locación: a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada. Este parágrafo remesa tanto al Locador como al Locatario susbsistiendo por el plazo convenido y hasta tanto se produzca el fenecimiento contractual . Si la unidad pieza contractual fuere vendida no sería "MORTIS CAUSA " sino de carácter " PARTICULAR " ya que los herederos particulares so los devenientes de una venta o donación.

En cuanto a la resolución contractual hay un cambio muy significativo con respecto al código velezano puesto que en el tiempo en vigor de dicho código y bajo el aunamiento de la Ley 23091 ( abrogada ) disponía en su Artículo 8 la Resolución anticipada que establecía lo siguiente , a saber : El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Actualmente y por imperio del Artículo 1221 de " orden público " el LOCATARIO podrá rescindir el Contrato de Locación a partir de los seis meses y sin necesidad de previa notificación a la otra parte de los 60 días que imponía la ley 23091- hoy derogada por entrada en regencia de la Ley 26994 , Código Civil y Comercial de la Nación . El plexo del citado artículo dice Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. ; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

Surge del Artículo 1199 en forma taxativa lo que acto seguido se trasunta:

ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a : a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Desde ya , el LOCATARIO deberá hacer saber mediante notificación en forma genuina al LOCADOR su voluntad de rescisión contractual . La dicción expresa del mencionado artículo habilita al Locatario aún sin justa causa a ello siempre interpósita NOTIFICACIÓN fidedigna .

¿ Quién debería firmar en caso de existir una escritura de Donación que registre el Derecho Real de Usufructo ?

Puede ocurrir que quien confiera una propiedad en alquiler no sea necesariamente su propietario . Un ejemplo de ello responde a la pregunta formulada . Resulta absolutamente veraz que el Usufructurario puede habitar la propiedad porque se ha reservado por escritura pública dicho derecho real . Sin embargo , el usufructuario o sólo puede habitar , sino también alquilar el bien sobre el que reconoce su derecho . Los alquileres son considerados frutos civiles mientras que el titular de la NUDA PROPIEDAD no puede darlo en locación .

También podría firmar un Contrato de Locación aquel que disponga de un Poder Especial de ADINISTRACIÓN otorgado por el titular de dominio o propietario de un bien inmueble . En este eventual caso hay que proceder a la lectura minuciosa del tenor del mismo y la aseguranza que el Poder se encuentre en plena vigencia , no hallarse revocado en todo , ni en parte y buena forma para corroborarlo es verificarlo a través del Poderdante quien podrá informar al respecto .

RECONDUCCIÓN CONTRACTUAL : Es que el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, como el anterior artículo 1 de la Ley 23.091, dispone que tanto los contratos como sus modificaciones o prórrogas deberán formalizarse por escrito. Esto implica que no hay tácita reconducción (prórroga) en caso de que el locatario continúe en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Traduciendo en un lenguaje mas coloquial implica que no habrá “continuación de la locación” y que aun prosiguiendo el inquilino bajo la tenencia de la propiedad , cualquiera de las partes podrá dar por concluido el contrato por comunicación fehaciente. A fenecido plazo y más allá de la percepción pecuniaria del LOCADOR de los cánones mensuales no aplica renovación . Cualquier convenció entre partes o adenda debe celebrarse por escrito.

Ha desaparecido el famoso Convenio de Desocupación .

El nuevo Código establece la vía ejecutiva para el cobro de los alquileres y de toda otra prestación dineraria de pago periódico asumida en el contrato , trátese vgr. de las irrogaciones emergentes de expensas , tasas , servicios , seguro contra incendio , etc - a excepción de expensas extraordinarias que aplican únicamente al LOCADOR .

En cuanto a la Sublocación. Salvo pacto en contrario, el inquilino podrá subalquilar el inmueble, debiendo dar aviso de modo fehaciente al locador, quien tendrá diez días para contestar de manera afirmativa o negativa. Si el propietario no se expresó en ese plazo, se considerará que hubo conformidad de su parte. Normalmente se expresa en contrato la imposibilidad del LOCATARIO de sublocar la propiedad , empero de consensuar disimil consideración de todos modos quien ingrese haciendo las veces del primigenio LOCATARIO deberá cumplimentar con verosímiles condiciones que deberán ser asentidas por el LOCADOR vía escrita y con plena renuncia del primer inquilino con quien se formalizó el contrato.

Los arreglos que revistan calidad de necesarios (ejemplo, rotura de un caño , humedad, u otra falencia edilicia ) podrán ser realizados por el inquilino dando aviso al propietario en forma fehaciente y ante laomisión de respuesta de la otra parte , es decir el Locador . En ese caso el LOCATARIO podrá luego reclamar el reintegro del gasto efectuado al propietario. 

Por útlimo . Puede ser objeto de una locación un bien futuro ? La respuesta es SÍ . Así lo dispone el Artículo 1192 que reza : Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

CONCLUSIÓN : aquí se ha vertido solo el lineamiento de las generales locativas . Mi sugerencia es proceder a la lectura del articulado que contiene al instituto de LOCACIONES . Luego las situaciones negociales surgirán de acuerdo al desarrollo del negocio .