Nuda propiedad y Usufructo .

La nuda propiedad es una terminología muy utilizada dentro del sector inmobiliario , jurídico y notarial . Responde a la conectividad existente en su punto primigenio sobre los bienes inmuebles y concomitantemente los vínculos jurídicos entre las partes que lo conforman .

La Nuda Propiedad es un Derecho Real de Dominio que otorga la permisividad y coexiste con entre dos partes ; por un lado el propietario del inmueble que se mantiene a cabeza de titularidad dominial registral , es decir el nudo propietario si bien sostiene el derecho pleno de dominio o propiedad de la cosa , no ostenta la posesión por ser delegada en favor del beneficiario o los beneficiarios de otro Derecho Real que se instituye en forma concomitante y se denomina Usufructo . En consecuencia el que reconozca el Usufructo será denominado Usufructuario.

El Artículo 2151 del CCYCN dispone que el Nudo Propietario , si bien es el PROPIETARIO y mantiene con el bien su relación jurídica y material , no debe turbar el uso y goce del usufructuario . Si lo hace , el usufructuario puede pedir el cese de la turbación y si el usufructo es oneroso puede solicitar una disminución en el precio si fuere oneroso. Por ende el nudo propietario mantiene el desapego sobre el disfrute del bien mientras se reconozca la vigencia del Usufructo . La naturaleza de este contrato nominado reconoce la bilateralidad que yace en un derecho contrapuesto por una limitación . Tal como se señaló en renglones que anteceden , el Nudo Propietario y el Usufructuario . Debe constituirse siempre por instrumento público , es decir con la intermediación de un notario y ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble .

Cabe preguntarse qué es es el Usufructo '? . Cuáles son los derechos del Usufructuario ? Cuál es la caducidad ?

En primer término resulta genuino definir el Usufructo entendiéndose por tal lo que define el Artículo 2129 del CCYCN que reza : " el Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. "

Conforme lo prevé el siguiente Artículo puede constituirse en todo o en una parte indivisa , como asimismo su procedencia también puede reconocerse en todo o en parte si procede de una herencia de génesis testamentaria.

El Usufructo puede constituirse en forma simple , es decir comprendiendo la sujeción a condición o plazo resolutorio o bien con cargo . De acuerdo a lo previsto en el contenido del Artículo 2137 cualquiera de las partes - nudo propietario o usufructuario - tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce.

En caso de no haberse practicado el debido inventario , a falta de él , la presunción es la determinada en el Título y que se encuentra y que se encuentra en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario. ( Concorde Artículo 2138 del CCYCN ) .

Derechos del usufructuario

El usufructuario tiene derecho al uso y goce de la cosa como también a la percepción de los frutos devenientes de ella o bien a los productos de una explotación que existieren antes de constituirse dicho derecho real .

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna. Es importante la transcripción del Artículo 2142 que versa textualmente lo siguiente , a saber : " Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien."

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Sin separación alguna sobre lo transcripto el usufructuario puede ( no es de carácter imperativo , ya que cita " puede y no debe " ) , efectuar mejoras que no esté obligado a realizar no pudiendo invocar reclamo pecuniario alguno por lo efectivizado y retirarlas sin causar ningún daño al bien . Sin embargo , resulta primacía que en evento caso en el cual determinare realizar mejoras no podrá en ningún caso alterar la sustancia de la cosa pieza y objeto de usufructo . ( Artículo 2143 ) Véase cctes .-

Obligaciones del usufructuario

Si bien el usufructuario posee derechos tales como el uso y goce de la cosa , no lo exime que deba remesarse al destino que pertenece a la naturaleza del bien por cuanto correrá bajo su neto peculio el mantenimiento , deterioros o roturas que fueren ocasionados por su culpa . Este instituto se halla dentro del plexo de la norma aclarado en forma clara en los Artículos 2145 y 2146 respectivamente . Sin embargo , el artículo señalado en último término , sostiene que no estarán a su cargo por vetustez o caso fortuito .

Prosiguiendo , emana del Artículo 2148 que el usufructuario será quien deba pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.

Cuándo se pruduce la extinción del Usufructo ?

El usufructo puede extinguirse a través de distintas formas . Una de ellas es por el fallecimiento del usufructuario o bien por su renuncia debiendo hallarse el correspondiente levantamiento . Al celebrarse una escritura pública es asiduo que la constitución del Usufructo se instituya en forma vitalicia , implicando que perdurará durante la vida del beneficiario y se extinguirá por su fenecimiento . Así lo estipula el Artículo 2152 del CCYCN el que sin embargo , a través de sus incisos procede a los medios fidedignos que pudieren devenir en la extinción de dicho derecho real .

Si bien el mas común se produce con la muerte del usufructuario - más allá de no haberse cumplido plazos o condiciones en el caso de haber sido consensuadas - también la se declara extinto el derecho en cuestión si el beneficiario fuere una persona jurídica y si no se ha pactado plazo con ella , fenece o se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo. El desuso del derecho constituido por una persona por el tracto de diez años también produce la extinción - salvo que el desuso repose en origen involuntario .

Extinguido el usufructo por cohesión se extinguen los derechos . Por cuanto si el Usufructo fuere CEDIDO por el usufructuario no podrá perdurar más allá del tiempo del usufructuario originario .

Extinguido el Usufructo el derecho de dominio queda consolidado en forma plena a favor del Nudo Propietario quien puede disponer de la facultades de disposición y administración que en vigencia del Usufructo no podía ostentar .

Cabe formularnos algunas preguntas . Quiénes deben firmar en caso de venta y en supuesto de celebrar un Contrato de Locación ? Claro resulta que si se desdobla en dos partes , ambas deberán firmar el instrumento privado o instrumento público - según se trate y corresponda - .

Respecto al usufructo, continúa siendo vitalicio para las personas humanas, por lo que si un usufructuario arrendador o locador fallece en el curso o tracto del contrato, el instrumento privado se extingue . Por ende queda consolidado el dominio a favor del usufructuante , empero yace en la responsabilidad del profesional actuante y más aún en la persona del firmante en su carácter que intervendrá en su calidad de Locador hacer saber al Locatario ( inquilino ) bajo la condición que actúa y en consecuencia asumir el arrendatario los eventuales riesgos . Mi sugerencia al respecto es que no sólo plasme su firma el usufructuario que será quien perciba los cánones devenientes de la locación por considerarse al monto del alquiler un fruto de carácter civil , sino además la firma del Nudo Propietario . En el supuesto de venta deberán indubitablemente firmar ambas partes con la expresa manifestación del usufructuario de la renuncia al derecho real que obra en su favor .