¿ Pensando en vender tu propiedad ?

Tal vez estés pensando en vender tu propiedad , ya sea porque ha quedado pequeña , quizá demasiado grande . También puede que te agrade cambiar un departamento por una casa o una casa por un departamento . Muchos pueden ser los motores que te movilicen a tomar la iniciativa de vender y a su vez reemplazar vivienda . El reemplazo de propiedad cumple un rol fundamental a considerar por la simultaneidad que ciertamente en la inmensa mayoría de los casos resulta una preocupación . Seguramente este último punto resulte mas que un factor de preocupación un factor de ocupación de tu parte , ya que si organizas la búsqueda de un nuevo inmueble correctamente previendo plazos , tipo de vendedor y la documentación necesaria no debe recaer en una problemática . Ello dependerá y estará bajo íntegra sujeción a diferentes cuestiones , por ejemplo si la unidad que deseamos adquirir se encuentra habitada y su propietario también necesita reemplazar o por defecto será mas simple si el inmueble se halla desocupado . Las variables , desde ya pueden ser múltiples . Sin embargo , hay cuestiones que debemos no omitir si nuestra intención es vender nuestra propiedad y será atinente al tipo de inmueble del que somos dueños.

Para todos los inmuebles debemos contar con el Título de Propiedad ( Escritura Pública ) en tenor original debidamente expedida en Primera Copia o Segunda Copia - según surja - . Si refiriera a una Finca (Casa) además de la correspondiente escritura debemos adicionar el pertinente Plano de Obra .

Si la propiedad corresponde a Propiedad Horizontal responderá a una Unidad Funcional pudiendo corresponderse verbigracia a un Departamento en edificio , un Departamento Tipo Casa , Cochera , etcétera , por cuanto será inescindible poseer el Título de Propiedad , Plano de Obra , Plano de Mensura de Subdivisión y Reglamento de Copropiedad y Administración ( denominación que atañe a todos aquellos construidos antes de la sanción del Código Civil y Comercial por haberse consolidado dicho instrumento público bajo el Régimen de Propiedad Horizontal - Ley 13512 - actualmente derogado por el plexo del citado código ) y los construidos a partir de la sanción del mismo con entrada en vigor a partir del 1° de agosto de 2015 se regirán bajo la denominación de Reglamento de Propiedad Horizontal . El cambio rotular remesa a su adecuación de acuerdo lo impuesto por el instituto del código de regencia , siendo idéntica la finalidad . Dicho reglamento es para establecer dentro de su continencia la regulación del consorcio , cantidad de U.F , complementarias , bauleras , cocheras , porcentuales y en base a ello la estimación que irrogará al pago de expensas a cada copropietario , pautas de convivencia , uso de amenities y demás constancias .

Hay que considerar que si tu propiedad se encuentra en cualquier sector de la Provincia de Buenos Aires deberá practicarse el Estado Parcelario también conocido como " cédula catastral " de acuerdo lo exige la Ley 10707 que entró en vigencia en octubre de 1994 y continúa con pleno vigor con algunas modificatorias.

El mismo estará a cargo de un Agrimensor que efectuará las mediciones de la propiedad a los fines de corroborar si las medidas surgentes del relevamiento que realice coinciden o no con las declaradas en la escritura y Plano - trátese de Plano de Obra y /o Plano de Subdivisión - . Mediante planilla adjunta (Formulario 901A) el profesional volcará medidas del lote de terreno , ubicación , datos catastrales , linderos , superficie construida , tipo de pisos y techos y demás datos que actúen como factores de incidencia y le sean requeridos por catastro . Esta tramitación resulta exigible tanto para compraventa , hipotecas , sucesiones y e impactará en la Valuación Fiscal del inmueble como también en la regularización de los metros cuadrados que pudieren haberse construido y no se hallaren en su respectivo plano .

De acuerdo a lo establecido en la Disposición 6117/15 la vigencia del estado parcelario será de 3 años , fenecido dicho plazo será necesario su actualización para todos los inmuebles edificados e incluso las Unidades Funcionales y/o complementarias ubicadas en planta Primer Piso y siguientes en altura o en plantas subsuelo . En el caso de baldíos su vigencia será de 2 años e inmuebles rurales 3 años.-

Cabe aclarar que es de suma importancia visualizar y asesorarse en debida forma para los departamentos ya que habrá que visualizar el Plano de Subdivisión y Reglamento a los fines de verificar los Polígonos que integren a la Unidad Funcional , puesto que si no hay un Polígono delimitado y existente y allí se han construido metros cuadrados el agrimensor hará saber que esa construcción debe ser retirada por no ajustarse a plano . Si bien como se cita supra es obligatorio para Provincia de Buenos Aires es obligación en la Ciudad de Buenos Aires informar al actuario que intervenga la cantidad de metros existentes para la traslación de la propiedad .

Si tu deseo es comprar un Lote de Terreno Baldío sugiero si son varios los lotes existentes que también se convoque la intervención de un Agrimensor para ubicar en forma correcta la parcela y lo extienda por escrito , repitiendo que en caso de encontrarse asentado en provincia deberá luego diligenciarse el Estado Parcelario .

Disposición Nº 6117/15 abarca en esta etapa únicamente a edificios constituidos con anterioridad al año 1994. Por lo tanto un departamento de planta 1er piso o superiores que no tengan superficies descubiertas no requiere hacer hoy un E.P. si fue registrado después de 1994.

Pautas a tener en cuenta * Si de la tarea de relevamiento efectuado por el profesional se informare la existencia de modificaciones o cambios constructivos en la unidad funcional (reciclado) deberá confeccionarse el formulario de avalúo. *Si las novedades informadas implican cambios en las características constructivas, que fueran realizas en parte o la totalidad de la UF o se tratare de una demolición parcial deberán confeccionarse lo/s formularios que representen la superficie de la UF, cualquiera sea la planta en que ésta se encuentre. *De existir ampliaciones en planta baja o superiores deberá presentarse el/los formularios que responda a la ampliación relevada. *De existir demolición total deberá realizarse la actualización del Plano de PH. y el estado de hecho del inmueble según existan ampliaciones o demoliciones parciales.

Abarca a todos los departamentos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, por lo tanto hay que confeccionar un E.P. de todas las unidades funcionales y/ complementarias, ya sean de planta baja, subsuelo o de altura. La única excepción que queda es del tipo valuatoria... "se mantendrá la excepción de actualización de la valuación fiscal de subparcelas sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, cuando las mismas sean unidades funcionales y/o complementarias construidas, ubicadas en planta primer piso y siguientes en altura o en planta subsuelo. Excepción que no alcanzará a las subparcelas ubicadas total o parcialmente en planta baja ni a las subparcelas que contenga polígonos con superficies descubiertas, cualquiera sea la planta en que se encuentren".

Recomen

Otro aspecto de relevancia es saber que al momento en que vendas tu propiedad serán peticionados ante el Registro de la Propiedad Inmueble los informes de Dominio e Inhibición que una vez despachados permitirán verificar que la propiedad no posea embargos , hipotecas , Bien de Familia ( antes ) o Protección de Vivienda Familiar ( denominación actual conforme CCYCN ) , u otra restricción al dominio y por cohesión el el informe restante permitirá conocer si existe o no alguna anotación a nombre de los titulares de la propiedad .

Aquí está un lineamiento basal sobre los aspectos seguir . Desde ya , ninguna compraventa es igual. Todas son diferentes y dependerá porque pueden existir otros aspectos a considerar que no son objeto de este tema y podré desarrollarlo en otras publicaciones .

¡ Ahora sólo te falta buscar tu próxima casa y concretar la compra ! Siempre con asesoramiento profesional !!!