Tips para vender una propiedad

Aquí algunos consejos que serán de ayuda y podrás tener en consideración al momento de decidir vender tu propiedad !

En mi experiencia profesional he experimentado los procesos cíclicos que observo asiduamente . Resulta muy habitual que una pareja decida comprar un inmueble de pequeña superficie . Luego se agranda la familia y los espacios resultan reducidos , por ende comienza la puesta en marcha de cambiar ese inmueble seguramente decorado y ambientado bajo un estilo para cambiarlo por otro con mayores comodidades . Para algunas familias resultará necesario un patio amplio , para otras amenities , proximidad a establecimientos educativos , espacios verdes , pero lo cierto es la necesidad una mayor superficie o cantidad de ambientes . A medida que los años pasan comienza el sistema reverso " la casa ha quedado demasiado grande ". De ello trata la fluctuación del mercado inmobiliario es decir de las necesidades , por ello lo denomino " proceso cíclico ". Esto no significa que se cumpla necesariamente . Hay familias que por largos años viven en un mismo inmueble . Sin embargo , la experiencia profesional me ha marcado que la tendencia mayoritaria cumple con verosímiles modos . Decidiste comprar tu casa o tu departamento ? Entonces es momento de emprender el camino . Ante todo debemos considerar zona que para mí es fundamental . No hay que olvidar que nuestra casa será nuestro hogar !

Encontraste la casa de tus sueños o la que se ajusta a la medida de tus necesidades ? Si es así imagínate allí !

Antes de comprar hay que conocer todo lo que resulta necesario para adquirirla y que su documentación se encuentre en condiciones de ser escriturada a tu favor . Seguidamente proporcionaré los elementos imprescindibles , pasos y que significan .

1) Título de Propiedad también llamado Escritura Pública . Dentro del contenido de ella se encontrará quien o quienes son los titulares del bien que tienen a su favor el derecho real de dominio y que consecuentemente serán las personas que ineluctablemente deberán firmar a los efectos de consolidación de la compraventa - toda vez que no se encuentre en trámite sucesorio - . La escritura puede hallarse a cabeza de una o mas personas por cuanto si fuere mas de una hablaremos de " condominio " . El condominio es un derecho real que reposa precisamente en el derecho de propiedad de dos o mas personas correspondiendo a cada uno una parte o porción indivisa que puede haber sido constituido en iguales o diferentes proporciones . En ocasiones podemos verificar que la escritura está a nombre de ambos cónyuges - condóminos - y en otros casos suele suceder que responda a el Título a nombre de uno solo de los cónyuges casado en tales nupcias , revistiendo el carácter de bien ganancial y que tiene por objeto garantizarle al cónyuge - no titular - la herramienta de protección de vivienda familiar . En este caso será materia imprescindible que el cónyuge brinde su asentimiento a la venta . La rubrica de los que sean propietarios de un inmueble es condición sine quanon , no pudiendo omitirse bajo ninguna consideración. Este condicionamiento rige para todo bien inmueble , ya sea , casa , departamento , lote , cochera , etcétera ... Cabe una pregunta . Qué sucede para el caso de Uniones Convivenciales ? . En respuesta a ello , deberá minuciosamente observarse si surge del informe de dominio la anotación de ella o bien en caso que allí no conste proceder a la lectura de la propia escritura . Siguiendo la misma directriz en el supuesto de constatarse dicha unión mediante publicidad registral o Título el conviviente está obligado a manifestar su asentimiento .

2) Reserva de Compraventa es la entrega de una suma de dinero por parte del interesado manifestado de esta forma su intención formal de compra el inmueble . El importe de dicha reserva se circunscribe a un valor reducido o de morigerada cuantitativa dineral percibido por el Corredor Público matriculado actuante " ad referéndum " , locución latina que implica que la suma pecuniaria dispensada se halla bajo estricta sujeción a la aceptación de la parte propietaria y hasta que no sea aceptado no se puede prospectar la compraventa . Este instrumento de usanza habitual implica por un lado , la intención del interesado en adquirir el inmueble y por otro la del profesional de darle prioridad de compra sobre determinado bien , retirando el inmueble de la oferta de venta por breve plazo que será el que emerja de su tenor . Dentro de su continencia deberá establecerse no solo el plazo de fenecimiento de la Reserva de Compraventa y plazo mediante el cual el profesional deberá notificar a través de medios fehacientes la aceptación o no del titular de dominio, sino también precio , ubicación de inmueble y todo elemento sustancial que haga a la esencia del mismo . Esta facultad se encuentra dentro del espectro del Corredor Público en virtud del servicio que brinda y a requerimiento de la parte vendedora , por cuanto una vez percibida la reserva dineral comenzará a correr el plazo encontrándose l el profesional obligado a comunicar al propietario la existencia de la misma . En caso de no ser aceptada , el Corredor Público se obliga a restituir al reservante el importe percibido en forma SIMPLE sin adicionales dinerales , ni disminuciones de ninguna índole . En ocasiones puede suceder que el entable negocial exceda el plazo fijado en la Reserva de Compraventa y se prosigan las negociaciones para el arribo de concreción de la transacción . En dicho caso sugiero hacer una prórroga dentro del instrumento o bien una adenda que lo vincule en detalle . Asimismo cabe mencionar que de ser aprobada la oferta , el profesional deberá solicitar al propietario en originales toda la documentación inherente al inmueble - la que ya debe haber sido visualizada con antelación - ya que en su poder solo se encuentra munido de fotocopias y a mérito de direccionar la compraventa deberá efectuar misma repitencia .

3 ) Seña aquí debo explicar que a la luz del nuevo Código Civil y Comercial han cambiado los conceptos . Actualmente se rige por lo reglado en el derogado Código Comercial y no por lo que establecía el también hoy derogado Código Civil. Anteriormente la seña era de carácter penitencial , ello significaba que cualquiera de las partes podía arrepentirse y que en el supuesto de aquel que recibió el dinero se arrepentía debía restituir a la otra parte, la suma recibida mas una suma igual y por reverso acto si quien se arrepentía era el que entregaba el dinero perdía la suma entregada que quedaba en favor del transmitente . Actualmente la seña o arras es de carácter CONFIRMATORIO . e implica que no hay posibilidad de arrepentimiento , " salvo por expresa facultad de las partes " que plasmen expresamente su potestad de arrepentirse y bajo tal evento quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada . Es condición sine quanon hacer fiel observancia de expresar la potestad referida y albedrío del arrepentimiento que hagan las partes erigiendo su propia voluntad de que así sea ya que de no ser expresado ese derecho se considerará inexorablemente confirmatoria con todos los efectos derivados , no solo " a cuenta de precio " sino además " el principio de ejecución contractual " .

4 ) Informes : resulta frecuente que el dinero procedente de la reserva de compraventa lo retenga el corredor público por cuestiones negociales . Acto seguido , y una vez emitido el pronunciamiento de aceptación del propietario de proseguir la compraventa solicitará al profesional la remisión a su favor del dinero éste percibido . Es allí donde mediante reunión de partes y en presencia del Corredor actuante se procede a suscribir el contrato de seña .

Resulta prudencial e inherente a nuestra labor peticionar al Registro de la Propiedad Inmueble con prelación al otorgamiento de dicho instrumento , el Informe de Dominio y el de Anotaciones Personales a finalidad de hacer hacer cotejo de lo surgente de acuerdo lo emita el RPI a los fines que no se registren embargos , hipotecas , la constitución de Bien de Familia llamado a partir del ingreso en vigor del CCYCN "Protección de Vivienda Familiar " , cualquier otra restricción al dominio o bien o se registren inhibiciones sobre los que resulten titulares de ese dominio .

Efecto vinculante con seña . Si el propietario y el interesado en ser adquisidor del inmueble pretendieren proseguir la negociación a pesar del reconocimiento de alguna anotación regitral es nuestra tarea como Martilleros y Corredores Públicos desestimar toda acción de continuar la transacción sin antes posicionarnos de manera obligacional y remitirnos con inmediatez a los que tuvieren derecho a cobro por deudas registradas , trátese verbigracia de un acreedor hipotecario que emita en forma expedita el valor adeudado y erogación por levantamiento de hipoteca u otro ejemplo al letrado que a requerimiento de acreedor hubiere trabado la cautelar quien también deberá a petitorio emitir formalmente la deuda existente y costo del levantamiento de la anotación . Continuando con la intención fidedigna de las partes en continuar la compraventa , sugiero en forma relevante proceder a los pagos correspondientes en concomitancia plena al momento del otorgamiento del Boleto de Compraventa . Nunca después y toda vez que el adquirente con el importe que entregue transferente resulte suficiente para la cancelación plena de las anotaciones registradas y actualizadas remitidas formalmente con la presencia en dicho acto de los que reconozcan derecho a cobro inexorablemente . Si así no resultare y los interesados ( Comprador y Vendedor ) aún continuaren con la intención y posición firme de consolidar la compraventa sugiero que se efectivice en conjunción con la escritura traslativa de dominio . Sin otra opción . Ya que aventurarse a firmar un Boleto de Compraventa sería de suma relevancia por los derechos de terceros en virtud que toda propiedad debe entregarse sin deudas , ni gravámenes . PREFIERO en caso de anotaciones el camino directo a la escritura traslativa de dominio.

5) Boleto de Compraventa : el Artículo 1123 del CCYCN define a la compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero . En virtud del postulado es comprensible que el tecnicismo en cuanto a la venta de inmuebles pueda ser por instrumento privado o público , ya que hay personas que determinan ir a escritura directa lo que ciertamente hace constricción en la parte negocial . La constitución del derecho real de dominio se fundará y quedará consolidada en forma plena con la escritura de traslación dominial a cargo de un notario . El escribano deberá una vez pasada por ante él dicha escritura proceder a entregar Copia Simple a las partes - Vendedor y Comprador - y luego su direccionar la inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble . Una vez recibida por parte del organismo de autarquía deberá entregar la escritura en fotocopias que concuerdan con su matriz en determinada cantidad de fojas de Actuación Notarial y sello del RPI al interesado en Primera Copia . Sin embargo en este punto en especial me referiré a mi profesión y la relevancia que posee el instituto del Boleto de Compraventa que se encuentra dentro del plexo legal del código de regencia como también lo estaba en el derogado Código Civil de Vélez . El Boleto de Compraventa es una herramienta esencial para que el Vendedor y el Comprador puedan reflejar allí las condiciones del acto jurídico conforme la observancia de las leyes de orden público y las supletorias . De allí , la importancia de la intervención de un Martillero y Corredor Público que será el profesional avezado en la materia para llevar adelante el acercamiento de partes y la redacción de acuerdo a lo pautado entre ellas tal como lo cita el Artículo 958 que reza : " Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido dentro del orden público , moral y las buenas costumbres " . Dentro de dicho contrato venal deberá identificarse a las partes con sus datos personales y la condición de su comparecencia ; plasmar de modo minucioso el objeto que es precisamente el inmueble con su identificación de calle , número , datos catastrales , inscripción ante el RPI y demás constancias por cuanto aquí debemos subsumir nuestro oteo en los informes que haya despachado el Registro de la Propiedad Inmueble con relación al dominio y a las anotaciones personales y la verificación que no existan embargos , inhibiciones u otra anotación detallada , ya que la unidad cuerpo del instrumento deberá inexorablemente entregarse libre de toda deuda , gravámenes y derecho de terceros - Debe conllevar un PRECIO y así no solo por disposición de partes y su libre albedrío de fijarlo de manera consensuada , sino también en especial atención a lo dispuesto en el Artículo 1133 . El mínimo de entrega es del 25% sin olvidar que obra como cuenta de precio y ejecución de contrato . Este instituto permite la venta de cosas futuras que es lo tan hoy usado y conocido que es la venta en pozo. En este supuesto que se encuentra reglado por el Artículo 1131 y habrá que actuar siendo detallista y metódico ya que es de vital importancia verificar los proyectos concretados por las desarrolladoras , las terminaciones de las unidades y la entrega de las mismas conforme al plazo estipulado y así lo establece el mencionado artículo ( Artículo 1131 ) en segundo parágrafo " El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato , o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenido ". Prosiguiendo con el Boleto de Compraventa en su troncal también deberá acordar escribano actuante en la escritura traslativa de dominio como también el plazo en que se celebrará y entregará el inmueble . Además es conveniente asentar el pleno derecho del Adquirente a proceder con anticipación a la concreción del acto escritural a la visualización del bien y dejar por sentado cuales son los elementos complementarios que lo integran . En lo personal siempre hago un estudio preliminar del Título que podrá verse en " CORRESPONDE " y de allí analizar los antecedentes dominiales cuya retracción es de 20 años y es tarea notarial , empero es importante la lectura y transcripción de los mismos al igual que su concordancia con los informes del RPI . Todo Boleto de Compraventa debe llevar un PACTO COMISORIO que es la penalidad pecuniaria - pago de astreintes - o la acción resolutoria entendiéndose por tal que si el incumplidor fuere el Comprador perderá la suma entregada la que quedará en favor del Comprador y si por sentido contrario si el incumplidor fuere el Vendedor deberá entregar al Adquirente la suma percibida mas una suma igual , es decir deberá resarcirlo por cuantía doblada . Todo ello sin perjuicio de entable por juicio de escrituración que deberá mencionarse en el instrumento . Si bien los Boletos de Compraventa se realizan en inmensa mayorítaria en dólares no debemos olvidar citar al ARTICULO 765.-Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal . Y el ARTICULO 766.-Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada. POR CUANTO siguiendo el glosado la moneda extranjera al ser estimada como una " cosa " de acuerdo el 765 y el 766 menciona claramente el término " especie " la COMPRAVENTA acordada en moneda extranjera se regirá por los principios del contrato de PERMUTA que se equiparan a los de Compraventa.

6 ) Estado Parcelario : es un trámite también conocido bajo la denominación de " cédula catastral " y estará a cargo de un Agrimensor matriculado quien tendrá actuación para el caso de venta , hipoteca o sucesión , teniendo a su cargo el relevo y subsistencia del inmueble - siempre munido del Título de Propiedad - haciendo constar en planilla los datos inherentes al bien , tanto los catastrales como inscripción sobre dominio , características vgr., superficie cubierta , descubierta , semi-cubierta , pisos , techos y toda otra cualitativa que el profesional estime menester dejar asentado y obre exigible en Formulario A901 . Este diligenciamiento es OBLIGATORIO para todo el ámbito de la Provincia de Buenos Aires por tanto una vez producido su ingreso ante Catastro Territorial podrá visualizarse el estadío del trámite a través de ARBA y una vez concluido el profesional remesará la cédula con registración del ente gubernamental quien dará a conocer el avalúo o base valuatoria conforme los datos proveídos . En consecuencia si no se encuentra realizado dicho trámite no será posible cursar la escritura por así requerirlo la Ley 10707 . De acuerdo a lo establecido en la Disposición 6117/15 la vigencia del estado parcelario será de 3 años , fenecido dicho plazo será necesario su actualización para todos los inmuebles edificados e incluso las Unidades Funcionales y/o complementarias ubicadas en planta Primer Piso y siguientes en altura o en plantas subsuelo . En el caso de baldíos su vigencia será de 2 años e inmuebles rurales 3 años.-

7 ) Sucesión : es la transmisión del patrimonio de una persona fallecida - causante - a sus herederos forzosos legitimarios o colaterales hasta cuarto grado siendo su clasificación en " ab - intestato " , " testamentarias " o mixtas . En eventual caso que nos encontráramos frente a una venta cuyo titular de dominio o titulares hubieren fallecido y la propiedad de objeto se encontrare debidamente incorporada dentro del acervo hereditario una vez dictada la Declaratoria de Herederos podemos proceder a la firma del Boleto de Compraventa . Aunque ello no es suficiente para el otorgamiento de la escritura de traslación dominial , ya que deben estar cumplidos todos y cada uno de los recaudos necesarios para su inscripción por tracto abreviado . Sin abordar en mayores elucidaciones ya que sería objeto de extensa materia no debemos olvidar el concepto de " habitación viudal " en favor del cónyuge supérstite si el Título de Propiedad revistiere ganancialidad . Remite primacía establecer el plazo de escrituración el que no podrá ser taxativo o restrictivo ya que pueden existir dilaciones o motivos de fuerza mayor que hicieren diferir la fecha .En estos casos es asertivo otorgar plasticidad a los efectos que las partes que están transigiendo se encuentre sabedores de afrontar rémoras que hicieren aplazar el tiempo que hubieren previsto. Contemplando eventuales vicisitudes que se dan en la práctica , el Vendedor y Comprador quedarán bajo conocimiento de lo que exprese el letrado , situación ésta que deberá explayarse en debida , clara y prolija forma de acuerdo a lo que este profesional haga saber con perentoriedad . Otra opción en vía de trámite sucesorio es conducirse en forma directa a escrituración debiendo el Corredor Público vertir la forma que revestirá la compraventa .

8 ) Habitación Viudal : es un instituto que obra en favor del cónyuge supérstite receptado en el Artículo 2383 del CCYCN incorporado dentro del código sustantivo . El nuevo ordenamiento introdujo importantes modificaciones con respecto al Código Civil de Vélez que en su Artículo 3573 bis - hoy derogado - sostenía que “si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá, si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias”.

Actualmente el Artículo 2383 dispone que “ El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante”.

Queda delineado que ya no se exige que un valor determinado como bien de familia para el ejercicio del derecho real de habitación del cónyuge supérstite pudiendo ser el bien suntuoso o lujoso . También puede advertirse que se ha eliminado que el derecho cesa en caso de contraer nuevas nupcias y al hacer cita que resulta inoponible hacia los acreedores del cujus puede conceptuarse que lo único hacia lo que podrán avanzar es la nuda propiedad en virtud de la subsistencia del derecho real relacionado . Por ende , ante una venta y una situación de esta naturaleza habiendo sido consagrado un derecho real que además es de carácter vitalicio , deberá el cónyuge supérstite no solo brindar asentimiento a la venta sino también expresa renuncia irrevocable al derecho conferido.

10 ) FALTA DE ESCRITURA O TÍTULO DE PROPIEDAD : si faltare la escritura del inmueble que se pretende enajenar o bien se dispone de fotocopia del mismo no es posible realizar la compraventa . En ocasiones puede suceder que se haya extraviado u otros motivos , pero de ninguna forma puede prospectarse la transacción sin la escritura . Ante este escenario es preciso que los que ostenten derecho acreditado y justificado se dirijan ante el Colegio de Escribanos que corresponda o bien ante un notario que peticione Segunda Copia o sucesivas . Recién una vez culminado el trámite y obtenido el Título en Segundo Testimonio o sucedáneos con sello de inscripción del RPI acompañado de informe que certifique la existencia de otra copia podrá ser pasible de venta e invalidará a las copias anteriores .

11 ) ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO : es el instrumento público , solemne y formal mediante el cual el notario - sea titular o adscripto a un registro - en presencia del Vendedor y Comprador o a través de sus mandatarios que acrediten Poder suficiente para el otorgamiento proceda a la transferencia del dominio de uno en favor del otro , dando fe al acto que pasó por ante él . A tales fines y tal como mencioné supra , remesará el tenor de la misma con la plancheta al Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción y una vez recibida la entregará en fotocopias que concuerdan con su matriz ate determinado folio del año que corresponda . En prueba fehaciente del acto entregará copia simple a cada una de las partes y extenderá en Primer Testimonio al Comprador al momento de su percepción inscripta .

12 ) CONCLUSIÓN : si bien se ha efectuado una extensión considerable hay aspectos no explayados dado la cantidad de variables que se cohesionan al producirse una compraventa . He querido delinear aspectos de relevancia . Desde ya , las variables al momento de negociar pueden ser otras , pero quedan circunscritas al tecnicismo prospectado , pudiendo anexarse mayor cantidad de instrumentos que hagan tanto a las formas como a las finalidades . Como expresé el Artículo 958 del CCYCN consagra la Libertad de contratación y trasunto nuevamente su tenor " Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres ".- Es mi forma de trabajar hacerlo en equipo y entiendo por tal , la plena comunicación que debe existir con los profesionales que intervengan ya que es la única forma de un buen resultado y un cliente satisfecho .